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讀觀點|三四線城市房價仍在高歌猛進,宜春百姓如何才能買房?

  • 2019-06-05 08:48:23
  • 來源:www.ycfdcw.com
  • 編輯:宜春房地產網
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如果我們想選擇房地產市場上最大的問題,如何去庫存一定會被選中。沒有資金,開發速度就會變慢,如果房屋無法銷售形成庫存,企業就會因為現金流中斷而導致未完成的房屋甚至破產。



2013年,在一波浪潮的刺激下,市場在短時間內迅速發展,全國商品房銷售面積大幅增加。然而,快速的刺激只是暫時的,需求的透支會導致后期發展的極度蕭條。2014年以來,房地產市場經歷了2008年以來的第二波同比大幅下滑,但此時的金融政策仍然相對寬松。為了生存,房地產企業必須打破東墻,以彌補西墻,靠著連續的貸款來保持項目,這就導致商品房庫存上升迅速。而開發商最后只剩下房子,不僅僅是開發商,連銀行也受到了很大的影響。



2015年,我國商品房去化周期約為20個月,即按當時的銷售速度,即使開發商不占用土地建房,改造后的房屋也足夠銷售20個月。在20個月內,庫存達到了歷史最高水平。庫存最大的缺點是太多的資金被鎖定在房地產市場,無法進入市場,導致市場中的資本流動減少。經濟發展受到嚴重制約。最后,國家開始實行政策了。



2015年12月18日至21日,中央經濟工作會議制定了2016年經濟工作的五項任務,其中一項是化解房地產庫存。于是一場巨大的庫存運動開始了,但誰會買這么多房子呢?既然你不愿意花錢買房子,我就變相送你房子,而棚改就是庫存的先鋒力量。



從2015年開始,中國迎來了歷史上最輝煌的棚改時期。2015年至2017年,全國新建棚戶區601萬戶,新建棚戶區606萬戶,新建棚戶區609萬戶。當時,中國每年的房地產銷售量為1200萬至1700萬套。也就是說,棚戶區占據了近一半的銷售,其中貨幣化安置占了相當大的比例。最終庫存被移除,但庫存真的被移除了嗎?



請注意,有一個概念需要澄清。每年約有600萬套棚戶區改造并未售出,而是新建棚戶區。拆遷安置貨幣化的家庭,都是拿到錢后再買房。他們移走了庫存,但他們拆除的房子最終會形成庫存,轉身,庫存又回來了,但房價卻上漲了。



此前,棚改貨幣化為何在這個時候進行,以及為什么在2018年廢除了棚改貨幣化,這是一個奇怪的現象。現在想想,基本上都能明白里面的意思了,給拆遷戶錢,讓他們買房子。買房的錢屬于消費,消費推動了GDP的增長。畢竟,錢已經從這個國家的右手流向了左手。拆遷戶的集中購買行為引發了其他住房需求的釋放,而市場處于嘈雜狀態,房價也隨之上漲。



我想很多三四線城市都會有同樣的現象,高樓大廈,遍地都是房子,但是人口增長放緩,人口外流嚴重,棚改幫助市場去庫存,但棚改本身就是一個巨大的庫存。棚改項目后期開發一旦集中到市場上,庫存將迎來新一輪的大起大落,棚改支撐的住房將會上升。在價格上,盡管會有許多波動,但最后吃虧的還是大多數人。對此您認為呢?



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